潢政〔2018〕12号

 

潢川县人民政府

关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的

意 见

(暂 行)

 

       为妥善解决当前我县国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》(豫国土资规〔2016〕11号)和《信阳市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见(暂行)》(信政〔2017〕28号)，结合我县实际情况，现就我县处理国有建设用地上不动产登记相关问题提出如下意见。

       一、处理原则

       (一)尊重历史，实事求是。不动产统一登记后陆续出现的一系列问题是过去分散登记制度造成的历史问题。国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，落实《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》中“现有各类不动产权证书继续有效”的精神，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。

       (二)依法依规，提高效率。各有关部门在处理相关问题过程中，要围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的要求，妥善处置、加快办理。县政府有关部门和各乡镇人民政府、街道办事处要密切配合，简化办事程序，提高工作效率。

       (三)先期办理，证缴分离。实行“证缴分离”原则，对开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地及实际建设情况超出规划指标的，有关单位督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

       二、处理范围

       2017年5月13日以前，县本级行政区划(含潢川开发区)范围内的国有建设用地上已办理房屋所有权证或已签订商品房买卖合同且在房产部门备案的，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。

       三、申请主体

       原开发建设单位(含政府机关、事业单位、国有企业)存续的，由原开发建设单位提出申请。

       原开发建设单位或个人不存在的，按以下方式办理：

       (一)原单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。

       (二)由两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

       (三)由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地的街道办事处、乡镇或权利人联合提出申请。

       (四)房屋所有权已办理转移登记，但土地使用权未办理转移登记的，经公示后由现房屋所有权人单独申请土地使用权转移登记。

       (五)购买原房屋管理部门出售的直管公房，由购房户单独申请。

       四、土地权属确认

       (一)办理不动产登记时，经查询无登记信息的土地，申请人能提供或者国土资源管理部门能查询到土地权属来源文件的，由国土资源管理部门按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，国土资源管理部门进行权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途登记。

       (二)县本级行政区划范围内的房地产，申请人无法提供且国土资源管理部门经查询无土地权属来源文件的，由国土资源管理部门进行权籍调查并进行公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。

       权籍调查结果由国土资源管理部门在公开媒体进行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。

       五、补缴土地价款

       处理相关历史遗留问题，需补缴土地价款和相关规费的，按下列标准执行：

       (一)开发建设单位应补缴土地价款的标准。

       1. 1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地产，不再补缴土地价款。

       2. 1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

       3. 1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取，国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

       房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。

       (二)2016年12月31日之前(含12月31日)，开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序按照《河南省国土资源厅 河南省监察厅关于房地产开发用地出让有关问题的意见》(豫国土资发〔2010〕2号)文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价级别标准的5%。

       (三)已购公有住房和经济适用住房按照《河南省国土资源厅河南省监察厅关于房地产开发用地出让有关问题的意见》(豫国土资发〔2010〕2号)相关规定，补缴土地价款后办理出让用地性质的不动产权证书，其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地基准地价的5%。已办理首次登记的经济适用住房，开发建设单位向购房人销售不满5年，不得上市交易;满5年的，购房人可先办理划拨用地性质的不动产权证书，上市转让应补交土地收益等相关价款。

       (四)个人独院(独立)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的70%缴纳土地出让金，可办理出让性质的不动产权转移登记。继续保留划拨土地使用权的,转让方按用地对应现行基准地价的5%上缴土地收益,仍办理划拨性质的不动产转移登记。

       (五)越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款(一)中有关规定执行。

       (六)对于已经确权为国有建设用地上的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理，规划建设部门不再补办规划建设手续。

       (七)对房地产开发企业超出土地出让范围及规划指标要求建设的房屋，按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，将建筑物按照现状落宗，先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。

       六、国有土地上房屋首次登记问题

       (一)个人自建房建筑面积300平方米以下，申请不动产首次登记，不再提交竣工验收、消防、人防要件。

       (二)个人自建房建筑面积300平方米以上，建筑层数在7层以下的，确实无法办理竣工验收手续的，申请不动产首次登记，可提交有资质的第三方质量鉴定机构出具的房屋质量鉴定报告作为竣工验收要件，可不再提交消防、人防要件。

       (三)早期开发建设完工的小区，已办理了《国有土地使用证》、《国有用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但未办理《施工许可证》，无法由住建部门竣工验收的，申请不动产首次登记，可提交有资质的第三方质量鉴定机构出具的房屋质量鉴定报告作为竣工验收要件。

       (四)早期开发建设完工的小区项目，已整体通过竣工验收，但存在部分房屋已登记，部分房屋未登记的情况。对未登记的房屋，申请不动产首次登记，应参照已登记的房屋情况予以办理。

       (五)对已通过综合竣工验收的房地产开发项目，因住建部门依据的《建筑面积计算规范》和房产部门依据的《房地产测量规范》计算规则不同，所导致的房屋建筑面积误差，以房产测绘部门出具的测量报告为准。

       (六)因超占土地、超出批建建筑面积等情形，需依法处理并缴纳相关规费的，按照“证缴分离”原则办理。

       七、土地分摊问题

       商品房买卖备案合同中注明土地分摊面积的，权利人申请不动产登记时，可根据合同约定进行土地分摊。备案合同中未注明土地分摊面积的商品房，一律不再进行土地分摊，按共有宗地面积登记。

       八、自建房超占超建问题

       (一)个人自建房占地面积或建筑面积超出批准面积5%以下且四邻无异议的，暂不予处罚违建行为，按实际用地批准面积和实测建筑面积办理登记，在“附记”栏记载批准的用地面积和建筑面积，并备注“违建部分不予处罚，在房屋拆迁或政府征收时不予赔偿”。

       (二)个人自建房占地面积超过批准面积5%的，房屋在国有划拨土地上的，缴纳划拨用地价款后按实际用地面积登记，土地记载为划拨用地;房屋在国有出让土地上的，按现行基准地价补缴土地出让金，按实际用地面积办理不动产登记，土地记载为出让用地。

       (三)个人自建房已办理房屋所有权证，原证注明有违章面积的，在办理不动产登记业务时，仍按原证记载。

       九、其他问题

       (一)跨宗和位移问题

       1. 在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年限按合同约定所落宗地的使用年限确定。

       2. 无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中，宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋楼幢主体所在宗地落宗，土地使用年限按房屋楼幢主体所在宗地使用年限确定。

       3. 涉及多宗土地申请不动产登记确需合宗的，若规划用途、使用年限、权利人一致的，不再办理合宗审批手续，直接合宗;使用年限不一致的，按最早登记的使用年限登记;规划用途不一致的，先调整规划，再办理合宗手续。

       4. 土地位移处理。国有土地上已办理房屋首次登记的房屋，占地面积未超出证载面积，但因界址点变化导致土地现状位移或变形的，经权籍调查公告无异议后,按现状登记。

       (二)其他涉法涉诉问题

       对不动产登记中遇到的因涉法涉诉等原因造成暂时无法办理转移登记的情况，待相关问题解决后，再依法依规办理相关手续。

       十、有关要求

       (一)尊重历史，提高认识。认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。各乡镇、街道办事处及有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。

       (二)明确职责，合力推进。县监察、法制、住建、国土、房管、财政、工商、税务、信访、公安、消防等各有关部门和各乡镇、街道办事处,要按照各自职责，密切配合，主动作为，切实做好历史遗留问题处理及相关规费和土地价款追缴等工作。县政府成立“潢川县处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题相关规费和土地价款征缴办公室”(简称“征缴办”)。不动产登记中心根据登记申请、权籍调查等情况，对开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地及实际建设情况超出规划指标的，分类列出征缴清单，适时向县“征缴办”报告相关问题，由县“征缴办”牵头组织上述相关部门，依法依规对违规行为进行处理，追缴相关规费和土地价款。县政府有关部门和乡镇、街道办事处依据各自职责做好工作，确保国有资产不流失。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益，造成国有资产流失的，依法依规追究相关责任。

       (三)加强监管，维护稳定。对不属于本次处理范围的不动产登记问题，应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将企业的违法违规情况纳入诚信档案向社会公布。

       在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

       本意见自发布之日起施行。

        

        

潢川县人民政府

2018年4月2日

 

 

潢川县人民政府办公室 2018年4月2日印发